一篇文章搞懂美国常见住房贷款

美国的贷款五花八门，下面我以贷款经纪人的角度集中介绍几种华人中最常用的贷款形式。熟悉各种贷款类型的优缺点，我们就能更好的规划我们的买房/投资之旅。

1. Conventional Loan（常规贷款）
常规贷款是最常见的贷款形式之一，适合信用评分较高且收入稳定的购房者。其主要优势在于较低的利率和多样的贷款选择。对于能够支付20%首付的购房者，还可以避免支付按揭保险（PMI），进一步降低购房成本。
然而，常规贷款对借款人的信用评分和债务收入比（DTI）有较高的要求，常规贷款需要申请人提供两年的W2，报税单，两个月的银行对账单，两个月的工资单等。

2. 1099 Loan （24个月/12个月）
对于自由职业者、顾问或独立承包商来说，1099贷款是一个理想的选择。这种贷款不需要提供W-2或传统税单，只需提供1099表格即可，使其成为通过合同工作或自由职业获得收入的借款人的首选。
需要注意的是，由于收入验证方式的不同，1099贷款的利率通常高于常规贷款，并且可能会要求更高的首付和信用评分。如果您是自由职业者或合同工，希望利用灵活的收入验证方式购房，1099贷款将是一个不错的选择。

3. Bank Statement Loan（银行对账单贷款）
自雇人士、小企业主或收入来源多样化的借款人可能会发现银行对账单贷款非常适合自己。与传统贷款不同，这种贷款无需提供税单或W-2表格，而是通过银行对账单来验证收入。
虽然银行对账单贷款提供了更灵活的收入验证方式，但它通常伴随着较高的利率和首付要求。如果您是自雇人士或小企业主，且希望通过银行对账单证明收入，这类贷款将是一个理想的选择。

4. P&L Loan（利润与损失表贷款）
对于无法提供完整财务报表的自雇人士或小企业主，P&L贷款提供了一个有效的解决方案。只需提供一份由注册会计师（CPA）验证的利润与损失表即可申请贷款。
虽然P&L贷款为自雇人士提供了简化的收入验证方式，但它通常需要支付较高的利率和首付。如果您需要通过利润与损失表证明收入，且能够承担较高的贷款成本，P&L贷款将是一个不错的选择。

5. WVOE Loan（书面就业验证贷款）
WVOE贷款为那些无法提供传统收入证明的受薪员工提供了一个简便的选择。这种贷款只需雇主提供书面就业验证，无需提供详细的收入文件。
然而，WVOE贷款的适用范围较为有限，不适合自雇人士或无法获得雇主书面确认的借款人。如果您是受薪员工且能够获得雇主的支持，这种贷款方式将为您简化购房流程。

6. DSCR Loan（债务服务覆盖率贷款）
房地产投资者可能会对DSCR贷款特别感兴趣。这种贷款不需要借款人的个人收入证明，而是基于物业的现金流和盈利能力来决定贷款金额。只要物业的租金收入足够覆盖贷款月供，您就能获得贷款。
由于DSCR贷款的风险较大，其利率通常高于传统贷款，且贷款成数（LTV）较低，可能需要更高的首付。如果您是一名房地产投资者，特别是希望通过租金收入来偿还贷款的借款人，DSCR贷款将是一个理想的选择。

7. Home Possible/HomeReady Loan（可负担房贷计划）
Home Possible 和 HomeReady贷款 是专为低收入家庭设计的自住房贷款项目（不需要是首次购房者），这个项目比传统贷款的利息要低0.35%左右。
此种贷款项目有收入限制，要求借款人收入在所在地区的中位收入80%以下。此外，Home Possible/HomeReady主要用于单户住宅，对房产类型有一定限制。大家可以适用如下网址进行查询地区收入中位数https://ami-lookup-tool.fanniemae.com/。以今天芝加哥邮编60616地区为例，只要你是年收入不超过$87,840的自住房购买者，你就可以享受这项优惠。

另外我们公司合作的贷款机构，为Home Possible/Home Ready伊利诺伊州买家提供了2-1 Buy Down独家优惠。以5.99%的利率为例，通过我们的贷款项目，您的利率在第一年将降至3.99%，第二年为4.99%，从第三年开始才需要付5.99%的利息。如果您的贷款金额为20万，这项计划可以为您节省近$6000！对于那些希望降低月供和利息支出的朋友来说，这无疑是一个不可错过的机会。

下面例子中的客人信用分数在760以上，收入符合要求，他需要在芝加哥60616地区购买他的首套自住房，假设房子价值$400,000,贷款金额$320,000.下面是08/30/24买点前的利率对比
Conventional Loan（常规贷款）30 years fixed 5.99%
1099 Loan （24个月/12个月）30 years fixed 6.75%
Bank Statement Loan（银行对账单贷款）30 years fixed 6.75%
P&L Loan（利润与损失表贷款）30 years fixed 7%
WVOE Loan（书面就业验证贷款）5/6 ARM 6.875% 3 yrs ppp
DSCR Loan（债务服务覆盖率贷款）30 years fixed 7.375% 3 yrs ppp
Home Possible/HomeReady Loan 30 years fixed 5.625%

以上只是简单的利率对比，如果这样看传统贷款和其他hard money loan的利率差距似乎也不大，如果你这样想，那就大错特错。其实我们看一个贷款真正便宜不便宜，还需要看贷款的费用，其中包括以下几项费用是需要重点关注的，

1. 贷款申请费用 (Origination Fees)
贷款机构为了处理贷款申请而收取的费用。Conventional Loan（常规贷款）以及 Home Possible/HomeReady Loan的费用一般由贷款机构承担，而其他种类的贷款一般会被收取1%-2.5%的费用。

2. 折扣点 (Discount Points)
借款人支付的额外费用以获得较低的贷款利率。这也就是我们常说的“买点”，部分时候有的客人也会选择更高的利率以获得lender credit。

3. 评估费用 (Appraisal Fees)
对房产进行估值时产生的费用，这属于和Lender合作的第三方费用，各个lender之间差距不大。

4. 信用报告费用 (Credit Report Fees)
贷款机构在审查借款人的信用记录时产生的费用。

5. 提前还款罚金 (Prepayment Penalties)
如果贷款合同中有提前还款的罚金条款，这也会被考虑在贷款的总成本中。Conventional Loan（常规贷款）以及 Home Possible/HomeReady Loan没有提前还款罚金，其他种类贷款根据各州法律规定不同也有所差异。对于允许收取罚金的州，选择的提前还款年限越长，利率越低。另外，各个Lender的罚款计算方式也有所不同，这里就不一一展开了。

另外Conventional Loan（常规贷款）以及 Home Possible/HomeReady Loan贷款在首付20%后，如果继续提高首付额利率并不会有明显降低，而其他几种贷款如果首付提高到30%以上，利率可以得到极大优惠。

如果您对任何一种贷款项目有疑问，或者希望深入了解哪种贷款最适合您的情况，请不要犹豫，立即联系我。我将为您提供量身定制的建议，帮助您实现购房梦想。让我们一起开始这个激动人心的旅程，确保您选择最适合您的贷款方案。

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