卖房子的税务烦恼

小邱同学是留学生，他被芝加哥市区的一所大学录取。小邱的父亲在学校附近替他买了一套价值$310,000的公寓房。邱先生的打算是，芝加哥城里环境好一点的公寓房一个月房租至少$1,500美金。如果自己买房子住，就不用付房租了，没准两年小邱毕业后卖的时候，房子还会有所增值。

可是计划赶不上变化…….

小邱同学上了一个学期学以后，转学去了印第安纳州的一所大学。小邱将公寓房出租给了其他留学生。两年后，小邱同学拿到毕业证书，决定回国。芝加哥的房子就挂牌出售了。在房市不太理想的那几年，小邱的房子没有怎么增值，刨去中介等费用，卖房的净得款是$280,000万美金。在办理过户手续时，产权公司（Title Company）让小邱填了一张 W-8BEN—E表（Certificate of Status of Beneficial Owner for United States Tax Withholding and Reporting Entities），然后扣除了$28,000 美金，交到小邱手里的是一张 $252,000美金的支票。小邱不理解了，明明房子是亏钱了，怎么还需要付税呢？

小邱找到芝加哥当地的一位会计师，将情况详细说明后，会计师边解释,边给小邱制定了一个处理方案。

外商投资房地产税法（FIRPTA）要求外国人必须向联邦税务局预缴10%的房子交易金额。产权公司（Title Company）有责任执行这项规定。小邱是外国人身份，房子交易金的10%被扣除是符合美国联邦税法的。

小邱的房子出租了两年，他有义务向美国联邦税务局申报房子租金收入。当然，在减免掉房地产税，物业管理费，以及折旧等以后，租金的净收入并不多。
小邱没有社会安全号（Social Security Number），也从来没有申报过个人所得税，所以最先解决的是要替小邱申请个人税号（Individual Tax Identification Number），同时填写1040NR表（U.S Nonresident Alien Income Tax Return）, 将房子的租金收入和各种相关费用如实申报。
小邱需要申报两年的税表，第二年的税表中还要如实申报交易的金额和相关费用。因为房子最终结算下来是亏损，联邦税务局将预付税款如数退还给了小邱。
小邱的房子从出租到收租金都是自己打理的。如果海外人士在美国买投资房，请房屋中介或者朋友帮助打理业务，税务方面又会是怎样的一种情况呢？敬请阅读下期的案例“美国的房屋中介”。

相关联邦税法，请查看 Internal Revenue Service － Publication 515.