美国买房须知。有意在美投资者必看！

投资美国房地产税务概述
在美国，买房自住跟买房投资，税务方面的法则法规是完全不同的；海外人士在美国买房，是搁置地产等待升值甩卖，还是出租月月收取租金，两种情况的税务处理方法也不相同；将房子买在个人名下投资，还是在美国成立公司，以公司名义交易，又有不同的税务规则。
美国政府并不强行要求拥有美国房地产的海外人士报税，但是海外人士有义务回复美国经济分析局的调查，提供房屋拥有权以及当前的房屋市场价值等信息和数据。
不管是个人还是公司拥有房地产，出租的收入属于美国的来源收入，需要申报和缴收入所得税。但是同样的租金收入具有两种不同的性质，第一种，属于被动的投资收益；第二种，房租收益“与美国贸易或业务的开展有效地连接”，属于主动的投资收益。两种情况的税收制度不同。
被动的投资收益：房租收入的30%要作为所得税上缴联邦税务局。房屋出租的代理负责报税和缴税。
主动的投资收益：外国人按正常的报税方式，计算房屋出租的净收入（将各种相关费用减去），按净收入报税缴税。
一般情况下，如果是被动的房地产投资者，外籍人士出售美国地产时，如果地产增值，是不需要上缴资本增值税的，因为根据外商投资房地产税法（FIRPTA），资本增值与美国贸易或业务无关。但是，作为主动的房地产投资者，外籍人士出售美国地产时，如果地产增值，获得的收益将上缴资本增值税。
当一个外国人在卖房时，10％的交易款会被预缴给联邦税务局，但是所预缴的金额并不是最终的纳税义务，被视为预付款。在提交相应的美国所得税纳税申报表后，会将多付的税款退回给纳税人。

费用申报相关
票据整理
将房产的投资收益作为主动投资，在税收方面具有较大的优势，因为一些相关费用可以抵消房租收益。较为常见的费用是：房地产税，物业管理费，维修，清洁，会计服务费，中介费，等等。如果是为了购买房地产，产生的交通费，餐饮费可以做合理的抵扣。
美国的税务制度是诚信制度。除非被轮到查账，收入和开支的原始票据是不需要上缴的。但是联邦税务局规定，纳税人必须保存至少三年的原始票据。如果万一查账，拿不出票据的，税务部门有权力不认可此项开支。
因此，在买房投资之前，需要做好税务规划，寻求最佳的投资方案。
捷诚会计师事务所（Prominent CPAs & Associates, LLC.） 可以提供此领域的专业税务咨询服务。
美国地产 投资问答

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