在美卖房税务具体案例分析,在美房产投资系列最终篇。

案例 1 卖房子的税务烦恼

小邱同学是留学生，他被芝加哥市区的一所大学录取。小邱的父亲在学校附近替他买了一套价值$310,000的公寓房。邱先生的打算是，芝加哥城里环境好一点的公寓房一个月房租至少$1,500美金。如果自己买房子住，就不用付房租了，没准两年小邱毕业后卖的时候，房子还会有所增值。

可是计划赶不上变化…….
小邱同学上了一个学期学以后，转学去了印第安纳州的一所大学。小邱将公寓房出租给了其他留学生。两年后，小邱同学拿到毕业证书，决定回国。芝加哥的房子就挂牌出售了。
在房市不太理想的那几年，小邱的房子没有怎么增值，刨去中介等费用，卖房的净得款是$280,000万美金。在办理过户手续时，产权公司（Title Company）让小邱填了一张 W-8BEN—E表（Certificate of Status of Beneficial Owner for United States Tax Withholding and Reporting Entities），然后扣除了$28,000 美金，交到小邱手里的是一张 $252,000美金的支票。小邱不理解了，明明房子是亏钱了，怎么还需要付税呢？
小邱找到芝加哥当地的一位会计师，将情况详细说明后，会计师边解释,边给小邱制定了一个处理方案。
a) 外商投资房地产税法（FIRPTA）要求外国人必须向联邦税务局预缴10%的房子交易金额。产权公司（Title Company）有责任执行这项规定。小邱是外国人身份，房子交易金的10%被扣除是符合美国联邦税法的。
b) 小邱的房子出租了两年，他有义务向美国联邦税务局申报房子租金收入。当然，在减免掉房地产税，物业管理费，以及折旧等以后，租金的净收入并不多。
c) 小邱没有社会安全号（Social Security Number），也从来没有申报过个人所得税，所以最先解决的是要替小邱申请个人税号（Individual Tax Identification Number），同时填写1040NR表（U.S Nonresident Alien Income Tax Return）, 将房子的租金收入和各种相关费用如实申报。

d) 小邱需要申报两年的税表，第二年的税表中还要如实申报交易的金额和相关费用。因为房子最终结算下来是亏损，联邦税务局将预付税款如数退还给了小邱。
e) 小邱的房子从出租到收租金都是自己打理的。如果海外人士在美国买投资房，请房屋中介或者朋友帮助打理业务，税务方面又会是怎样的一种情况呢？敬请阅读下期的案例“美国的房屋中介”。
相关联邦税法，请查看 Internal Revenue Service － Publication 515.

案例 2 妻子，房子


美国永久居民小郭娶了一位中国公民为妻，小郭在加州工作，小俩口在当地买了房子。小郭的妻子一直不适应在美国生活，怀孕后更是思念家乡，坚决要回国定居。小郭辞去了美国的工作，清理了在美国的资产，包括将自己居住的房子卖掉。
小郭买下这所房子的时候，房价是$300,000美金，卖的时候是$280,000，足足亏了$20,000。因为是自住房，亏损没有税务方面的抵扣，小郭自认倒霉。房屋交易那天，小郭来到了产权公司(Title Company），在一大堆的表格签完字以后，工作人员，让小郭写一张$2,000的支票给手续公司。
小郭傻眼了，刨去所有的费用和还给银行贷款本金后，应该有些钱可以拿回来的呀，为什么还要付钱出去呢？
原来，小郭在买房子的时候，将妻子作为房屋共同拥有者；而妻子在美国居住的三年里，因为没有社会安全号，小郭没有将妻子作为家庭成员报在税表之中，所以，小郭房子的另一半无法证明是他的自住房。美国税法规定，外国人在美国做房产买卖交易时，交易中介必须扣除10%的房屋交易款，并且将扣除款替卖方上缴给美国联邦税务局。这样一来，$140,000的卖房款10%（$14,000）被交易中介扣下了，小郭不但拿不到一分现金，还欠$2,000的手续费。
像小郭这样对美国税法不了解的新移民不在少数。在会计师的帮助下，帮助小郭的妻子申请了联邦税号，重新申报了3年的个人税表，将上缴的税一分不少地退了回来。
相关税法请查阅 Internal Revenue Service －Publication 519

案例 3 红利Dividend要不要交税


带着妻儿定居到密西根州的新移民王先生这几年真是寝食难安啊！王先生是一家中国大陆公司的股东，2012年，公司给股东分红，王先生拿到了大约100万美金的红利，王先生上缴了20%的个人所得税给了中国的税务部门

作为美国居民，王先生一家自然要在美国报税和缴税。在填写联邦个人税表的时候，王先生的会计师使用了海外税金抵扣规则（Foreign Tax Credit），将在中国交过的税金，跟在美国应纳的红利税进行了抵扣。王先生家庭的联邦个人所得税基本上就不用交了。
会计师希望使用此法，将王先生家庭的密西根州个人所得税也抵扣掉，但是查遍了密西根州的个人所得税税法，无法找到相关的法规可以应用。密西根州的外州税金抵扣规则只适用于美国本土的州。100万美金的红利，王先生要支付5万美金的税给密西根州。眼看着一封封催税的政府来信，和一天天累计的利息罚金，王先生一家愁得吃不下饭。
在跟会计师密切交流，商量对策后，会计师做出了重新申报密西根州税税表的决定。因为王先生长时间在中国大陆打理生意，符合密西根州非居民的条件。经过跟密西根州税务部门几次三番地交涉，和提供了一系列详尽的资料证明，税务部门免除了5万美金的税款。王先生额头的结打开了。
相关密西根州的个人所得税税务法则请参考 Michigan Individual Tax Return Instruction

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