美国房地产投资税费详解

外国人在美国投资房地产需缴纳的税费，与美国公民基本上是相同的。本文将投资分为三个阶段：购置时丶持有期丶出售期。假设投资的目的是在持有期出租赚取租金，并待房价上涨后出售赚取差价。整个投资过程中涉及的税费如表1所示，本文将具体分析各项税费。龙腾海外房产www.long-termproperty.com
表 1 投资美国房地产各阶段所涉及的税费项目龙腾long-termproperty
投资阶段
税费项目
税费金额
购置时
预缴所得税
购房款的10%
律师费丶勘察费丶房检费丶房屋估价费丶登记费等
持有期
房地产税
估价*税率（州政府决定税率）
保险费
每月$100左右
物业费
与房产类型有关
房屋出租管理费
龙腾long-termproperty
出售时
所得税
利得*税率（联邦政府规定税率）
交易税
房价*税率（州政府决定税率）
律师费丶经纪人费丶登记费丶修理费等龙腾long-termproperty

（一）房地产税
美国房地产税以“宽税基丶少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共丶宗教丶慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。龙腾long-termproperty
1丶税率
房地产税属于财产税的一种。在美国，房地产税由各城市丶乡镇丶郡县丶学区或其他行政辖区征收，由州政府制定辖区内房地产税税率的上限。因此，税率在各州各 地都有所不同，由表2美国各州平均房地产税率可见，税率基本介于0.4%至2.8%之间，一般在1.5%左右。其中，税率最低的州是夏威夷州，最高的州是 德克萨斯州。
表 2 美国各州平均房地产税率龙腾long-termproperty
State
Average Property Tax Rate
State
Average Property Tax Rate
United States
1.38
Mississippi
1.44
Alaska
1.8
Montana
1.65
Alabama
0.65
North Carolina
1.1
Arkansas
0.88
North Dakota
1.84
Arizona
1.21
Nebraska
2.15
California
0.68
New Hampshire
2.21
Colorado
1.08
New Jersey
1.78
Connecticut
1.72
New Mexico
0.72
District of Columbia
1.31
Nevada
0.83
Delaware
0.68
New York
1.76
Florida
1.2
Ohio
1.81
Georgia
1.52
Oklahoma
1.03
Hawaii
0.4
Oregon
1.22
Iowa
2.15
Pennsylvania
1.7
Idaho
1.42
Rhode Island
1.52
Illinois
1.79
South Carolina
1.38
Indiana
2.12
South Dakota
1.96
Kansas
2.09
Tennessee
1.07
Kentucky
0.96
Texas
2.57
Louisiana
1.02
Utah
1.31
Massachusetts
1.07
Virginia
1.12
Maryland
1.06
Vermont
2.06
Maine
1.75
Washington
1.13
Michigan
1.91
Wisconsin
2.09
Minnesota
1.27
West Virginia
0.95
Missouri
1.42
Wyoming
2.18
描述统计
最小值
0.40
最大值
2.57
算术均值
1.45
中位数
1.42
频数统计龙腾long-termproperty
0.4%-1.0%
9/51
1.0%-1.6%
21/51
1.6%-2.2%
19/51
2.2%-2.8%
2/51
税率不仅在地区之间存在差异，在不同种类的房屋之间也可能有不同。纽约市的房地产税可谓是全美国最为复杂的，存在四种利率：
（1）1-3个家庭共同居住的住宅，税率为0.85%；龙腾long-termproperty
（2）多个家庭居住的民用住宅，税率为4.75%；
（3）公共设施，税率为3.47%；
（4）商业用房屋（如商店丶仓库和办公楼等），税率为4.77%。
2丶税基龙腾long-termproperty
确定税率后，还需确定税基。各地方政府会派出房地产专业评估部门对辖区内的房地产进行估价，按估价计算应纳税额。房地产估计的计算方法各不相同，有的是房地产的全部价值，有的则只是房产价值的一定比例，从20%至100%不等，更有的则是通过房屋租金来计算的。龙腾long-termproperty
由于政府评估的税基通常低于房地产真实价值，导致房地产税的实际税率比名义税率低。例如，宾夕法尼亚州的费城，其房地产名义税率为8.26%，政府仅对房地产估值的32%进行征税，且房地产估价仅为其市场价值的70%，因此实际所要缴付的税率仅为1.85%。
计算公式如下：实际房地产税率=8.26%*32%*70%=1.85%。
3丶税费优惠
有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，相反，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相 连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。
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（二）所得税
在美国，所得税主要由联邦政府征收。对于外国人处置美国房地产取得利得的纳税义务，美国国会于1980年制定了《外国人房地产投资税务法案1980》 （the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）加以规范。《法案》规定，外国人须就其处置美国境内房地产所产生的利得缴纳所得税，于购房时预缴，售房后退还余额。需要注意的是，美国国税局定 义的外国人，是指一年内在美国居住时间未超过183天的外籍人士。对于一年内在美居住满183天的外籍人士，则其纳税义务与美国公民相同，无需预缴税款。
美国联邦政府仅对“与美国贸易实际相关”的利得具有征税的权利。税收法典897节，认定处置美国境内房地产的所得属于“与美国贸易实际相关”利得，征收所得税，适用美国公民和居民的常规分级所得税率。龙腾long-termproperty
1丶税率
表3所示，是美国个人所得税常规分级税率。按照纳税人家庭的不同情况，美国国税局将纳税人分为4种，即单身纳税人（Single）丶已婚联合申报纳税人 （Married Filling Joint Return）丶已婚分开纳税人（Married Filling Separate Return）和户主纳税人（Head of Household）。采用多级超额累进税率，其现行适用税率为10％丶15％丶25％丶28％丶33％和35%六个档次。
表 3 美国公民和居民常规分级所得税率
边际税率
单身
已婚联合申报纳税人
已婚分开纳税人
户主纳税人
10%
$0-$8,700
$0-$17,400
$0-$8,700
$0-$12,400
15%
$8,701-$35,350
$17,401-$70,700
$8,701-$35,350
$12,401-$47,350
25%
$35,351-$85,650
$70,701-$142,700
$35,351-$71,350
$47,351-$122,300
28%
$85,651-$178,650
$142,701-$217,450
$71,351-$108,725
$122,301-$198,050
33%
$178,651-$388,350
$217,451-$388,350
$108,726-$194,175
$198,051-$388,350
35%
$388,351+
$388,351+
$194,176+
$388,351+
处置美国房地产，按出租丶短期持有转让丶长期持有转让三种不同的情况，有不同的适用税率。
（1）出租美国境内房地产
对于出租房地产利得，所得税的税率适用美国公民和居民的常规分级所得税率（如表3），税基为年毛租金扣除物业费丶房屋出租管理费丶房地产税等持有成本的净租金。
例如， 50万美元的房产，一般年毛租金为5万美元，扣除物业费，房地产税等持有成本，年净租金为3.5万美元，每年的利得税为4930美元左右，大约为净租金的14%。
（2）出售美国境内房地产
对于出售房地产的情况，所得税税基为房地产售价扣减购买成本以及其他持有成本的净利润。而税率依持有期长短有所不同。
短期持有的情况（持有期不到一年），适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，税率参见表3。
长期持有的情况（持有一年以上），适用房地产长期资本利得税（所得税的一种），税率最低为10%，最高25%。税率如表4。
表 4 房地产长期资本利得税税率
Long-term Gain of Real Estate
Single
Married Filing Jointly or Qualified Widow(er)
Married Filing Separately
Head of Household
10%
$0-$8,700
$0-$17,400
$0-$8,700
$0-$12,400
15%
$8,701-$35,350
$17,401-$70,700
$8,701-$35,350
$12,401-$47,350
25%
$35,351-$85,650
$70,701-$142,700
$35,351-$71,350
$47,351-$122,300
25%
$85,651-$178,650
$142,701-$217,450
$71,351-$108,725
$122,301-$198,050
25%
$178,651-$388,350
$217,451-$388,350
$108,726-$194,175
$198,051-$388,350
25%
$388,351+
$388,351+
$194,176+
$388,351+
在有些情况下，处置房地产的所得税可以推迟缴纳。例如，按照美国税收法典1031节，在美国境内，如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似的”房地产，卖出旧房地产的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。
2丶预缴税款的规定
为确保外国人所得税应交尽收，《外国人房地产投资税务法案》要求国外房地产购买者预缴购房款10%的税款，经向美国国税局申请，预留税款可以缩减至预计应缴的所得税额。
若购房者计划购置房地产用于自住，自住天数在购置两内年均超过半年，而且放款不超过30万美元，可以无需缴纳预扣税款。
（三）印花税
印花税一次性过户时交齐，约为房价的2-4%，一般由买卖双方平分。
房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。
（四）房屋保险
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。
（五）物业费龙腾long-termproperty
物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注 意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。
（六）房屋出租管理费
房屋出租有两种方式：自己管理，或由专业出租公司管理。美国是一个一板一眼的国家，选择自己管理，虽可节省费用，但必须清楚了解美国房地产租赁条款。房屋 租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便有问题随时联系；必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房 租的变化，租客若未按时付房租，房东即刻要采取法律行动。
这些要求对海外投资者来说，不仅耗费大量时间精力，更浪费不必要的花费。所以，交由专业房屋管理公司管理出租房屋更为明智。
这里以一家房屋出租管理公司的收费方式为例，说明房屋出租管理费。这种收费方式下，管理费分为两项：
1丶常规管理费
常规管理费，为每月$100-$300。
2丶出租费用龙腾long-termproperty
房主与房屋出租管理公司签订合同后，管理公司代为寻找房客。找到房客的当年，管理费为年租金的5%-8%，之后每延长一年的租期，管理公司只收取$300左右。若更换房客，更换当年，管理费仍为年租金的5%-8%。
（七）其他费用
买房时的其他费用包括：律师费丶勘察费丶产权保险费丶房检费丶房屋估价费丶登记费丶地税调整丶房管协会费等；
卖房时的其他费用包括：律师费丶经纪人费丶登记费丶修理费丶地税调整丶房管协会费等。龙腾


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